春节过后，上海楼市呈现出积极复苏的态势。多家房地产经纪机构发布的数据显示，2023年2月，上海二手房成交量约为1.9万套，为2022年7月以来的高点。国家统计局3月16日公布的最新数据显示，2月上海二手住宅销售价格指数环比上涨1%。

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上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为，上海二手房成交回暖缘于购房者的积极入市。短期内上海二手房市场并未出现普涨的情况，主要是因为去年市场去化速度趋缓，导致目前市场上二手房的库存依然处于高位，现阶段仍以去库存为主，且房东也倾向于趁着市场流动性恢复，尽快完成交易，而非抬高价格。

性价比高的房源更容易成交

罗成（化名）是地铁二号线张江高科站附近一家房产中介的业务员。随着市场转暖，罗成比以往更加忙碌，最近他谈成了一单生意：帮助业主将张江汤臣豪园一期的一套224平方米的别墅以2600万元卖出。

罗成告诉记者，春节过后上海二手房市场成交势头确实不错，目前其所在区域周边二手房价格稳定，区域内几家中介在过去两周已成交了约10套房源。“性价比高的房源比较好卖，像我成交的那套别墅，房东挂牌价是2800万元，最终成交价是2600万元，不给还价，买家就不买。现在市场上能‘捡漏’的房源越来越少，诚意卖的房源，一般房东都愿意让点价格。”罗成表示。

“目前市场比较平稳，成交情况良好，但还没有好到一两个星期就能卖掉一套房子的时候，能够比较快速卖掉的是那些成交价低于市场行情的房源。”徐汇区南丹路上一家中介门店的店长刘昊（化名）向记者表示，2022年上海二手房市场行情一般，今年春节后的确已去化掉一部分房源，有些房源挂牌了半年甚至一年，此前一直无人问津，最近也有客户愿意去谈了。不过虽然客户比以前多，但犹豫的客户更多，现在购房者大都比较理性，只有当价格有足够吸引力，购房者才会愿意出手。

地铁一号线莘庄站北广场附近的一家房产中介的业务员李想（化名）也向记者表示，春节过后上门来咨询购房的客户量已明显上升，200万元至600万元总价段的房源成交比较活跃。她表示，最近莘庄地区二手房的挂牌量没有出现太大的变化，3月份的市场行情要比2月份时清淡一些。之前积压的购房需求在2月份释放后，现在的市场正逐步回归到正常状态。

“整个莘庄地区的二手房市场还是比较平稳的，与去年同期相比市场有回暖，但跟往年比也只是正常状态。现在上海二手房市场盘子大，市场不太可能一下子很热，二手房交易周期相对较长，尤其是那些置换的‘连环套’交易更是如此。现在上海轨道交通发达，也有相应的产业配套，购房者的可选择范围比以前大多了。”李想说。

在罗成看来，购房者在市场平稳、房价未涨的时候买房才是好的选择。他表示，在市场下跌时，大多数人都会选择观望而不会出手，毕竟谁也不知道究竟什么时候能止跌。当市场平稳，房价未涨时，购房者的可选择机会相对较多，议价空间也比较大。等房价上涨了，看房的人多了，房东的心态就会发生变化，价格就比较难谈了。

“房地产市场之前已经低迷了相当长一段时间，现在正在好起来。”李想说。

2万套是上海二手房的“冷暖线”

春节之后上海二手房市场已逐步步入正轨。房地产经纪机构发布的最新监控数据显示，2023年2月，上海全市共成交二手房1.9万套，环比增长139%，同比增长52%；成交金额613亿元，环比增长118%，同比增长63%。2023年前两个月，上海全市二手房累计成交金额893亿元，同比增长4%；成交套数2.7万套，同比下降1%。

“链家门店春节后带看量显著增长，成交周期也有所缩短。”杨雨蕾表示，从2月份的成交结构来看，90平方米以下的刚需占比大幅提升；从成交均价来看，基本稳定在3.9万元至4万元左右；从总价段来看，2月份600万元以下的占比达90.6%，较1月份增加了2.7个百分点。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，2万套是上海二手房的“冷暖线”，一旦越过就说明市场由冷转热。春节长假后，上海二手房市场恢复速度就比较快，挂牌量只用了2周就恢复到正常区间。此外，春节过后尤其是2月中旬开始看房人快速增加，说明交投双方都很快进入状态。从交易产品来看，刚需房率先启动，此类房源是市场交易主力，市场被带动起来后，不管是对“打新”还是进一步置换二手房都有推动作用。

卢文曦认为，从近期市场表现来看，带看、来访量比高峰期虽有回落，但调整幅度有限，属于良性调整，所以市场还是能保持较高的活跃度。上海今年第二批次集中供应房源已经亮相，预计会带动人气回升。因此，预计3月无论是新房还是二手房成交量会比2月更高一些，“小阳春”行情有望延续。

（来源：上海证券报）

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